POI Architecture

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POI による住宅設計・監理業務の流れと業務報酬について

『POI の企画提案業務』

. 【お問い合わせ・ご相談】
当HPの WEB DESK (⇒)から受付しております。
建築づくりを始める前の土地・建物(改修の場合) 購入検討段階から建築設計の立場でアドバイスします。
設計開始前に済ませておかなければならない調査項目などについてもアドバイスしています。
 
. 【建築計画のご提案】
→具体的な建築イメージをご提案します。詳細は、POI 設計提案サービスをご覧ください。
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『POI の標準的な設計業務』
 
2.【設計・監理契約】
依頼者と当事務所との間で、設計・監理契約を行い、設計業務を開始します。
契約に先立ち『重要事項説明』を行い、‘作成する設計図書’や‘種類や工事と設計図書との照合方法’の
説明をします。加えて契約内容を‘契約書及び契約約款’として『書面の交付』をします。
 
↑契約後、設計監理報酬金額の20%をお支払いいただきます。
 
3.【基本設計】
役 所調査、地盤調査、敷地調査を行い、企画設計の段階で提案した計画案をより具体化していきます。依頼者のご要望等も再度ご検討して頂き、打ち合わせを重 ね、設計図書(各種図面と仕様書)を作成します。同時に、住宅設備や内外装の仕上・仕様に関してのイメージも設計者と依頼者との間で共有していき、予算内 で収まるように検討します。

↑基本設計終了時、設計監理報酬金額の20%をお支払いいただきます。

4.【実施設計】
基 本設計で、設計プランの基本的なものが完成しますが、実施設計の段階ではそれをより具体的に検討し、建築工事を見込んで詳細な設計図書を作成していきま す。採用する材料や設備機器などを決定し、工事費の見積が可能で、しかも各部のデザインが解かる図面(デザイン、構造、設備、外構)を作成します。

↑実施設計終了時、設計監理報酬金額の20%をお支払いいただきます。

5.【工事費見積(相見積)】
依頼者の意向により、施工会社3社〜5社程度に対して見積を依頼し、見積書の内容の比較検討を行います。同時に施工会社選定時のアドバイスも行い、最も妥当な施工業者の選定、そして依頼者と施工会社との工事請負契約締結をサポートしていきます。
 
6.【確認申請】
設計終了後に建築確認申請図書を作成します。行政や民間の指定確認検査機関へ申請図書を提出し、
確認済証を取得します。(確認申請手数料が別途必要です。)
 
↑確認申請許可後、設計監理報酬金額の10%をお支払いいただきます。
 
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『POI の工事監理業務』
 
7.【工事着工】
各工程において、設計図書・仕様書に従って施工しているかの確認、指導、調整を行ない、その状況を建築主へ報告します。工事のスケジュールにもよりますが、最低でも週1回を目安に現場へ通い、業務を遂行します。
 
8.【上棟】
構 造体が完成し、上棟式が行われます。その後、屋根工事・内外装下地工事へと進み、同時に電気や給排水などの設備配線・配管工事が行われます。行政による中 間検査(手数料は別途)もこの頃に行なわれ、工事監理者として手続きの代行、立会いを行ないます。公庫融資の場合には別途、現場審査も行われます。
↑上棟後、設計監理報酬金額の20%をお支払いいただきます。
 
10.【竣工、引渡し】
内外装仕上工事、電気工事、外構工事が済み建築工事が完成すると、竣工検査を行います。検査により不備などが見つかった場合、駄目工事をしてもらいます。その後、行政による完了検査を経て、施工業者から建築物の引渡しを行い、引越、入居となります。
 
↑ここで工事監理業務は終了します。竣工後、設計監理報酬金額の10%をお支払いいただきます。
 
設計監理業務期間はトータルで10ヶ月から12ヶ月が標準です。

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9.【フォロー】
完成後、入居時には気付かない不都合なども生じる可能性がありますので、随時お問い合わせに対して回答し、処理していきます。
POI による設計・監理業務報酬について
標準的な設計監理業務報酬に関しては、建築物の類型(住宅等といった用途タイプ)や床面積、
設計難易度によって業務量を算定する 平成21年1月7日 国土交通省 告示第15号の業務報酬基準
にもとづきます。
 

新築戸建住宅の設計・監理業務報酬(税別) (2011.01改定

一般例(意匠・構造・設備の設計監理を必要とするタイプ・各設計監理費込みの金額)

狭小面積の場合等     200万円〜
延床面積 100uの場合 240万円〜
延床面積 150uの場合 360万円〜
延床面積 200uの場合 480万円〜
延床面積 300uの場合 700万円〜
 
※上記金額目安金額です。契約金額は、業務内容(工法など難易度)に依りますので計画内容に合せて提示することになります。

また、標準外業務(※企画調査、許認可申請代理等の設計・監理業務から独立した業務)に関しても、上記の標準的な設計監理業務報酬とは別途、平成21年1月7日 国土交通省 告示第15号 によってオプションとして承っております。

※建築(住宅)づくりにかかる費用の内訳
建築づくりのコストを住宅をモデルに説明します。
建築づくりには建築工事費を含めて下記のように多くの費用がかかります。
これら資金の調達から支払い計画まで、『お金の流れ』を設計開始前から計画することが建築づくりの第一歩といえます。

0.土地購入費=土地代+土地調査費(10万円程度)+仲介手数料(土地代×0.03+6万円)

1.設計監理費=延床面積・用途・工法・難易度により算定します。

          (上記POI による設計・監理業務報酬について参照)

2.建築工事費(100%)=本体工事(75%)+別途工事(15%)+諸経費(10%)で構成され、予算配分はカッコ内の%が目安です。

※本体工事費とは建物を建てるための費用
※別途工事費とは既存建物の解体費用・地盤改良工事・外構工事・照明器具工事・カーテン工事・空調工事・屋外電気工事・水道電気ガスなどの引き込み工事
※諸経費とは確認申請料・近隣挨拶関係費・地鎮祭費・上棟式費・竣工式費・引越費・仮住居費など

3.税金・登記費=印紙税+登録免許税+不動産取得税+固定資産税+都市計画税

※条件によって異なりますが、建築工事費2500万円の場合25万程度

4.ローン関係費=印紙税+登録免許税+登記手数料+融資手数料+保証料+保険料

※条件によって異なりますが、建築工事費2500万円の場合60万程度
※建築(住宅)づくりのスケジュール
建築づくりのスケジュールを住宅をモデルに説明します。
0.構想
どのような建築を考えているかのイメージづくりと予算の検討を行います。
 
1.建築づくりのパートナーの検討と選定
設計事務所・工務店・ハウスメーカーなどのこれから創る建築のパートナーとなる業者を比較検討し、選定します。
 
2.資金計画
自己資金と借入資金(ローン)の配分を決定し、借入先(金融機関など)の検討をします。資金と建築にかかる支払いスケジュールなどを踏まえ、自分たちに最も適したローンの借り入れ先を検討する必要があります。
 
※ 工事金額の支払いスケジュールは通常、契約時、着工時、上棟時、引渡し時となります。支払い時期とその配分は施工会社との契約内容に依ります。それによ り、資金借入以前に工事金額を支払う場合ことになりますので、つなぎ融資や公庫の中間金借入制度を受けるなどの対処法があります。もちろん自己資金があれ ば問題ありません。
 
※設計監理費用の支払いスケジュールは上記『POI による設計・監理業務の流れと業務報酬について』に記載しています。
 
3.設計契約(以下はパートナーを設計事務所に決定した場合)
施主と設計事務所との間で設計監理契約を行い、希望の建築プランとその予算を確定するために、基本設計・実施設計を行います。
 
4.施工業者の選定と契約
設計図書の見積金額と内容により、施工会社の選定を行い、施主と施工会社との間で工事請負契約を行います。
 
5.ローンの申込
設 計図書によって算出された金額を踏まえ、金融機関などに借入金の申込をします。ローンは建築工事費が確定してからの申込となります。収入証明書や登記簿謄 本などの必要書類は事前に役所で手に入れておくと良いでしょう。公庫融資の場合は、設計審査通過後、融資予約通知書が発行され、その後1ヶ月以内に着工す る必要があります。
 
6.建設工事
施工会社が設計図書に基づき、建設工事を行います。地鎮・着工からはじまり、上棟、竣工へと至ります。屋根工事後、行政による中間検査や公庫による現場審査が行われます。また竣工前には、施主による竣工検査、行政による完了検査が行われます。
 
.引渡し・登記
工事金額支払い残金を完済し、施工会社から建築物の引渡しを行います。建物引渡し証明書と家の鍵を受け取ります。
し かし、ローン実行前のこの引渡し段階では、工事金額の支払いが出来ない場合もあります。その場合は、つなぎ融資や代理受領などの方法を検討する必要もあり ます。引渡しと工事金額支払いの段取りについては、工事請負契約時に施工会社としっかりと打ち合わせの上、決定しておく必要があります。
その後、1ヶ月以内に表示登記、保存登記を行います。必要書類(建築確認通知書、完了検査済証、建物引渡し証明書、印鑑証明書、住民票など)を用意し、司法書士に代行申請してもらうことになります。
 
8.ローン契約
借入先の公庫や金融機関などとローン契約を行います。ローンを実行してもらうためには抵当権の設定が必要となります。公庫融資利用の場合は住民登録をした上での最終資金交付となります。この資金を利用して、工事途中や引渡し時に借入したつなぎ融資などの返済をします。
 
9.引越し・新生活の開始
新しい家具や引越しに伴う行政手続きの変更届を提出して、新生活が始まります。また不動産取得税がかかり、翌年からは毎年、固定資産税や都市計画税もかかってきます。
POI の考え方について
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