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建築規模検討サービス


土地・建物のご購入検討中の方に



不動産の建築的なポテンシャル(潜在力)を見出します。


建築設計者の視点で、不動産を観察してみると、

不動産関係者の説明する内容とは異なる切り口で、

敷地の魅力・不利なポイントを発見できたりします。


せっかく見出した良質な不動産に見え隠れする建築計画上の魅力を見落し、

計画を断念しようとしていませんか?


たとえば、土地・建物の購入検討段階で起こる素朴な要望。

・ 目当ての不動産は見つかったが、厳しい計画条件の中で思い描くような建築を実現できるの?

・ いくつか候補の不動産があって、そこで実現できる建築計画の比較検討はできないだろうか?


そのような 要望に迅速かつ的確に検討いたします。


建築用途は、住宅系、教育医療福祉系、業務系、商業系など幅広く対応しております。

『 建築規模検討サービス 』 対象のエリアは問いません。全国どこでも対応致します。


 『建築規模検討サービス』の内容



@ 概略プラン A 面積配分 B 概算コスト C 検討アドバイス

上記@〜C( 下記は実例サンプル ) を <基本検討セット> とします。


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※ 実例サンプル

 
依頼者Aさんは、自分の知り合いの不動産屋にお願いして、他の建築士の方にだいたいどれ位の床面積で賃貸部分が出来るのか、平面図を作成してもらっていました。
その際に「賃貸部分がこんなに狭いの!?」と、この敷地での計画を諦めてかけていたところで、
当事務所『建築規模検討サービス』をご利用。
検討結果である土地の有効活用案を踏まえて、
土地購入ならびに建築計画を前向き進める決意をしたとのこと。
 
コンセプトを決定付ける計画初期段階のアドバイス・方向付けこそが重要です。

↓@概略プランA面積配分の例 ( 賃貸併用オーナー住戸付き共同住宅 )


↓B概算コストC検討アドバイスの例 ( 賃貸併用オーナー住戸付き共同住宅 )


A様

(メール本文からの抜粋)

まず、敷地情報を拝見しまして、収益性のある建築をつくるのに相応しい敷地と思います。

敷地面積約64uですので
MAX建築面積は、建ぺい率80%→51u
MAX延床面積は、容積率500%→320u
単純に計算すれば320u/51u=6.2となり6階の建築が可能となりますが、
共同住宅の場合は廊下階段といった共用部分の面積は容積率算定時に算入しない緩和特例がありますので、階段廊下部分をざっくりと11uとした場合その分を 差し引きすると、容積率算入対象面積は1フロア当たり住宅専有部分の40uとなります。
MAX延床面積320u/40u=8となり8階建てが可能です。幸いにも建築ボリュームを規制する道路や隣地の斜線もクリアでき、日影規制もなし、高度規制もなしです。

次は建築に対する予算規模により階数を8階建てから3階建てまで絞って検討していくことになりますが、
1フロアあたりの収益可能な床面積は40uですので、賃料の近隣相場約4000円/u・月と見込めば1フロアあたり16万/月の賃料は可能です。
実際は税金や空室、維持管理費も見込む必要ですが、金融機関との融資協議の目安としてください。

建築予算の見込みですが地盤状況を配慮して鉄骨造と考え、仮に坪75〜80万円(解体や地盤改良は別途)の仕様を単価と想定して算定すると

@3階建て、1階店舗または事務所、2・3階住宅
51u×3階=153u(46坪)、46坪×80万円=3680万円
A4階建て、1階店舗または事務所、2階賃貸、3・4階住宅
51u×4階=204u(62坪)、62坪×80万円=4960万円
B5階建て、1階店舗または事務所、2・3階賃貸、4・5階住宅
51u×5階=255u(62坪)、77坪×80万円=6160万円
・・・・
となります。

上記建物規模の選択は、融資可能額によって決めていくことになりますが、
その際に収益性からどの程度融資金額を上乗せしていけるかがポイントになると思います。
低く見積もっても、土地を自己資金で購入し、建築を融資分でと考えれば、土地価格5500万円分くらいの建築資金は見込めると思います。
そうなると5階建てくらいがMAX建築規模になろうかと思います。

現段階で判断すると、地盤対策関係に相応のコストがかかるとはいえ、土地の潜在力は高いので、
できるだけ床面積を確保できるような建築計画、資金計画とすれば、より高いコストパフォーマンスを発揮できると判断できます。

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検討の流れ


1. WEB_DESKにてお申込ください。折り返しメールで 申込確認 を行います。

2. その後、検討条件データご要望、敷地図、法的条件(用途地域・建ぺい率、容積率など)、敷地・周辺写真
     Eメール・FAXでご送信ください。検討条件データを受付後、検討を開始いたします。

3. ご送信いただいた検討条件データをもとに、受付後 1週間程度で、

     建築規模(@概略プランA面積配分B概算コスト)を算出し、

     Eメール( PDF ファイル )にてC検討アドバイスとともに検討結果を送信し終了となります。

※ 上記、建築規模検討サービス後は、

ライフスタイルやデザインなど具体的な検討段階(設計提案サービス)をご利用いただくとスムーズです。


建築規模検討サービス』のご利用料金


<基本検討セット> 一式 ¥15,000/1案件 (税別・検討終了時のお支払い)


※ 当事務所と設計・監理業務委託契約に至った場合は、

業務報酬総額からご利用料金分を差し引きますので、実質的なコストはかかりません。

また、本サービス利用後に『 POI 設計提案サービス 』や

不動産購入検討サービス 』ご利用の場合は、

サービスご利用分を合わせて、業務報酬総額からご利用料金分を差し引きます。

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■ お申込・お問合せは<WEB DESK>から受付しております。

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また、建築づくり初期段階の方々へのご相談・サポートは、

土地・建築・資産活用のご相談  で 受付しております。

 

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